Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İptali Hangi Mahkemede Açılır?

Noter odasından çıktınız, önünüze konulan bina ortak karar protokolünü imzaladınız ancak zamanla şartların aleyhinize değiştirildiğini fark ettiniz. Azınlık hissedar olarak imzaladığınız kentsel dönüşüm protokolünün iptali için doğrudan adli yargı bünyesindeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmanız gerekir. Yanlışlıkla idare mahkemesine başvurmak size ciddi bir zaman kaybı yaşatır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yerleşik kararlarında, taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkinin tasfiyesi ve geçersizliği taleplerinde görevli yargı yerinin adli yargı olduğunu açıkça belirtmiştir.

İdare mahkemesi yerine neden Asliye Hukuk Mahkemesine başvurulmalı?

Kentsel dönüşüm projelerinde belediye veya müteahhit firma ile arsa sahipleri arasında tanzim edilen protokoller özel hukuk sözleşmesi niteliğindedir. İşin içinde idari kurumların onay süreçlerinin bulunması veya 6306 sayılı kanun kapsamında adımlar atılması, uyuşmazlığın idari yargıda çözüleceği anlamına gelmez. Dilekçenizi idare mahkemesine sunduğunuzda karşı tarafın ilk hukuki savunması görev itirazı üzerine şekillenir. İdare mahkemesi görevsizlik kararı verip dosyayı usulden reddettiğinde, bu kararın kesinleşmesinden itibaren 30 günlük süre içinde dosyanın adli yargıya gönderilmesi talep edilmelidir. Bu süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır ve hak kaybına yol açan ilk ciddi tuzak burada karşınıza çıkar.

Açılacak fesih veya geçersizlik davasında 10 yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir. Söz konusu süre, ihlalin öğrenildiği veya protokolün imzalandığı andan itibaren hesaplanmaya başlar. Ancak uygulamadaki uyuşmazlıklarda inşaat ruhsatının alındığı tarih veya çekilen noter ihtarnamesinin tebliğ günü sürenin başlangıcı sayılabilmektedir. Yargılama giderleri bakımından dava açılırken taşınmazın ve protokolün parasal değerine göre nispi harç ödenir. Mahkemenin keşif kararı ve bilirkişi heyeti incelemesi masraflarıyla birleştiğinde maliyet yükü artar.

Müteahhit ve çoğunluk hissedarlar genelde karara çoğunlukla uyulduğunu ileri sürerek davayı reddettirmeye çalışır. Savunma tarafı, sözleşmenin bağlayıcı olduğunu ve karardan dönülemeyeceğini vurgular. Buna karşı azınlık hissedarın aldatma, korkutma veya aşırı yararlanma iddialarını yazılı delillerle kanıtlaması beklenir.

Taraf teşkilinin sağlanmaması davanın esastan reddine yol açar

Sözleşmenin iptali davasında sadece inşaat yüklenicisini davalı göstermek sıklıkla düşülen ikinci pratik tuzaktır. Kentsel dönüşüm projeleri çok sayıda hak sahibinin bulunduğu karmaşık hukuki ilişkiler barındırır. Protokolün geçersiz sayılması, bina ortak kararında yer alan bütün arsa sahiplerinin mülkiyet durumunu doğrudan etkileyecektir. Bu nedenle mahkeme hakimi, projeye taraf olan tüm hissedarların davaya dahil edilmesini şart koşar.

Taraf teşkili eksiksiz tamamlanmadan mahkemenin davanın esasına girip karar vermesi usulen mümkün değildir. Hakim tarafınıza eksik kalan hissedarları davaya eklemeniz için kesin süre verir. Bu aşamada adresi bulunamayan veya yurt dışında ikamet eden hissedarların mevcudiyeti yargılamayı kilitleyebilir. İlanen tebligat yapılması gereken durumlarda yargılama süreci iki yılı aşan bir zaman dilimine yayılabilir. Bütün taraflar davaya dahil edildikten sonra bilirkişi incelemesine geçilir. Heyet, bağımsız bölümlerin arsa payı oranlarını ve dağıtım adaletini inceleyerek rapora bağlar.

Tapuda devir yapmadan önce ihtirazi kayıt düşmeyi unutmayın

Dava açma aşamasında mevcut inşaat yürürken tapuda çekincesiz devir yaparsanız işiniz zorlaşır. Şirkete haklarınızı devrederken veya tapu müdürlüğünde işlem yaparken resmi şerh koydurmazsanız, iyi niyetli üçüncü şahısların hak kazanımı engellenemez.

Üçüncü pratik tuzak, noter kanalıyla ihbar yapmadan doğrudan mahkemeye başvurmaktır. İhtarname ile karşı tarafı temerrüde düşürmek dava şartı olmasa da haklı gerekçelerin tespiti açısından büyük kolaylık sağlar. Dava açılırken taşınmazın üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir. Tedbir konulmadığı takdirde taşınmazın başkalarına satılması veya devredilmesi halinde kazanılacak dava kağıt üzerinde kalır. Dilekçe içeriğinde görevli mahkemenin adli yargı olduğunu vurgulamak ve talepleri somutlaştırmak hak kaybını engeller.

Sık sorulan sorular

Kentsel dönüşüm protokol iptali için zamanaşımı süresi ne kadardır?

Kentsel dönüşüm protokol iptali davalarında borçlar hukuku kapsamında 10 yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir. Bu süre, protokolün ihlal edildiğinin veya aldatma gibi durumların öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi durumunda zamanaşımı süresi kesilerek yeniden işlemeye başlayacaktır.

İdare mahkemesinde açılan dava görevsizlik kararıyla biterse ne yapılmalı?

İdare mahkemesinin verdiği görevsizlik kararının tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde kararı veren mahkemeye dilekçe sunulmalıdır. Dilekçede dosyanın görevli adli yargı merciine gönderilmesi istenmelidir. Belirtilen bu 30 günlük başvuru süresi kaçırılırsa açılmış olan dava reddedilir ve dava açılmamış sayılır.

Protokol iptal edildiğinde yapılan inşaat çalışmaları ne olur?

Mahkemenin protokol iptali kararının kesinleşmesiyle sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Taraflar aldıkları hak ve payları iade etmekle yükümlü olur. Tamamlanan inşaat seviyesine göre sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanarak tarafların mali alacak ve tazminat hesaplamaları adli yargı hakimi tarafından karara bağlanır.

Yasal Uyarı: Bu içerikteki açıklamalar genel bilgi verme amaçlıdır ve hukuki görüş teşkil etmez. Herhangi bir hukuki adım atmadan veya karar vermeden önce, somut olayın özelliklerine göre alanında uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması önemle tavsiye edilir.