Bina Yıkılınca Arsa Payı Düzeltme Davası Düşer mi?

Kentsel dönüşüm sürecine giren binanız yıkıldı ve tapuda kat mülkiyeti kütüğü terkin edildi. Yıllardır arsa payınızın hatalı belirlendiğini savunuyordunuz fakat binanın ortadan kalkmasıyla tüm haklarınızı kaybettiğinizi düşünebilirsiniz. Yargıtay yerleşik görüşünü değiştirerek bina yıkılsa dahi arsa payı düzeltme davasının devam edeceğine karar verdi. Hak kaybı engellenir.

Yıkılan Binada Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Devam Eder?

Eski içtihatlarda bina yıkıldığı anda kat mülkiyeti kütüğü terkin edildiği için açılmış davaların konusuz kaldığı yönünde kararlar verilirken, Hukuk Genel Kurulu bu hatalı uygulamaya son vererek hukuki yararın sürdüğünü hükme bağladı. Süreç durmaz. Mahkeme davayı reddetmez. Hukuki yarar devam eder. Kentsel dönüşüm uygulamalarında bağımsız bölümün değerine göre doğru belirlenmeyen arsa payları, bina yıkılıp arsa haline geldikten sonra yeni yapılacak projedeki mülkiyet dağılımını doğrudan etkileyerek büyük kayıplara yol açar. Karşı taraf olan diğer kat malikleri genelde binanın yok olduğunu ileri sürerek davanın konusuz kaldığını savunur. Ancak arsa payı tapuda kalır. Davada bilirkişi incelemesi yapılırken binanın yıkıldığı andaki değeri değil, kat mülkiyetinin kurulduğu ilk tarihteki bağımsız bölüm değerleri, yüzölçümü ve cephesi dikkate alınır. Hak sahipleri haklarını korur.

Kentsel Dönüşüm Hukukunda Arsa Payının Hatalı Belirlenmesinin Sonuçları

Kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki bağımsız bölümlerin yüzölçümü, konum ve cephe değerleri esas alınarak bilirkişi incelemesi yapılır ve dava sonucunda belirlenen oranlar tapu kütüğüne doğrudan tescil edilir. Arsa payı tespiti yapılmadan arsa paylı mülkiyete geçilmesi kentsel dönüşümde pay devri ve oy hakkı oranlarını bozar. Arsa payı düzeltme davası açmak için kanunda belirlenmiş kat mülkiyeti devam ettiği sürece uygulanan zamanaşımı kuralı, bina yıkıldıktan sonra da arsa paylı mülkiyet sürdüğü müddetçe hak sahipleri tarafından her zaman ileri sürülebilir. İtiraz süresi başlar. Dava sürecinde yapılan keşif, bilirkişi incelemesi ve tapu harçları dava açan tarafça peşin ödenirken, davanın kabulü halinde bu yargılama giderleri diğer paydaşlara arsa payları oranında yükletilir.

Dava Açmadan Önce Sözleşme İmzalamaktan Kaçının

Yıkım kararı alınmadan önce veya dava devam ederken müteahhit firma ile yapılan inşaat yapım sözleşmesine kayıtsız şartsız imza atarsanız, arsa payının düzeltilmesi yönündeki talebinizden feragat etmiş sayılırsınız. Sözleşme hakkı bağlar. Bu durum yargılama aşamasında davanın aleyhinize sonuçlanmasına neden olan temel bir tuzaktır. Hak kaybına uğramamak adına kentsel dönüşüm sözleşmelerine arsa payı düzeltme davası haklarının saklı tutulduğuna dair ihtirazi kayıt konulması gerekir.

Sık sorulan sorular

Bina yıkıldıktan sonra arsa payı davası açılabilir mi?

Evet, bina yıkılmış ve kat mülkiyeti terkin edilip arsa paylı mülkiyete geçilmiş olsa dahi arsa payının düzeltilmesi davası her zaman açılabilir. Yargıtay'ın son kararları doğrultusunda hukuki yararın devam ettiği kabul edilmektedir.

Arsa payı hesaplanırken hangi tarih esas alınır?

Arsa payı düzeltme davasında binanın yıkıldığı tarih veya güncel rayiç değerler değil, binada kat mülkiyetinin ilk kurulduğu tarihteki bağımsız bölümlerin değerleri esas alınır.

Müteahhit ile sözleşme imzalamak davayı etkiler mi?

Müteahhitle yapılan kentsel dönüşüm sözleşmesine ihtirazi kayıt koymadan imza atarsanız arsa payı düzeltme hakkınızdan feragat etmiş sayılabilirsiniz. Bu durum davanın reddedilmesine yol açabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 t., 2023/648 E. - 2025/512 K.

Yasal Uyarı: Bu içerikteki açıklamalar genel bilgi verme amaçlıdır ve hukuki görüş teşkil etmez. Herhangi bir hukuki adım atmadan veya karar vermeden önce, somut olayın özelliklerine göre alanında uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması önemle tavsiye edilir.