Apartmanda sundurma izin süreci nasıl yürütülür?

Balkonunuza veya zemin kattaki terasınıza bir sundurma yaptırmayı düşünüyorsunuz. Belediyeden ruhsat alırsam veya ruhsata tabi değil derlerse sorun çözülür diye düşünebilirsiniz. Ancak belediyeden izin alınmış olsa bile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun şekilde kat maliklerinin rızası tescil edilmeden yapılan sundurma komşuların açacağı dava sonucu mahkeme kararıyla yıktırılabilir. Apartmanda sundurma izin süreci, belediyeden evvel Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki karar alma mekanizmasıyla başlar.

Belediye ruhsatı komşu onayının yerine geçer mi?

Pek çok bağımsız bölüm maliki belediye imar müdürlüğünden sözlü görüş alarak inşaata girişir. Yanılgı burada başlar.

İmar kanunu açısından hafif yapı niteliğinde görülen ve ruhsat gerektirmeyen bir eklenti, özel hukuk bakımından ortak alana müdahale kabul edilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulün dış cephesi ve ortak alanları tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olduğundan, buraya yapılacak her türlü sabit eklenti için kat malikleri kurulunda beşte dört çoğunlukla yazılı karar alınması hukuki zorunluluktur. Karar defterine işlenmeyen şifahi beyanlar geçersizdir. İzinsiz yapılaşmada tek bir komşu dahi hakim müdahalesi isteyebilir. Mahkeme yıkım kararı verir. Karar yoksa müdahale haksızdır.

Dava açıldığında mahkeme belediyeden onaylı mimari projeyi getirttirir ve yerinde keşif yapar. Projesi çizilmeden ve karar defterine işlenmeden alelacele yapılan imalatlar sonrasında komşularla yaşanacak uyuşmazlıklarda mahkeme, davanın açıldığı tarihteki durum baz alınarak proje dışı yapının eski hale getirilmesine hükmeder. Onaylı mimari projede yer almayan sundurmanın sökülmesi için malike 30 günlük süre tanınır. Bu süre içinde sökülmeyen yapılar icra kanalıyla yıktırılır ve yargılama masrafları izinsiz imalatı yapan kişiye yüklenir.

Rıza alınmadan yapılan imalatın hukuki sonuçları

Kat malikleri kurulunda karar alınmadan başlatılan imalatlar yönetici veya diğer malikler tarafından durdurulabilir. Sadece binanın dış görünüşünü değiştirmek bile başlı başına onay gerektiren bir durumdur. Süreç yönetilmezse hak kaybı kaçınılmazdır.

Aşağıdaki durumlar yapının usulsüz sayılmasına neden olur:

• Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunmaması
• Kararın kat malikleri karar defterine işlenmemesi
• Belediye onaylı mimari projenin tadilat projesiyle güncellenmemesi
• Sundurmanın diğer bağımsız bölümlerin ışığını engellemesi

Belediyenin imar mevzuatına göre sundurmayı ruhsata tabi tutmaması veya basit tadilat kapsamında değerlendirmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan komşuluk haklarını ortadan kaldırmayacağı için tek bir komşunun dahi açacağı dava inşaatın durdurulmasına yol açar. Toplantıya katılan malikler alınan karara karşı 1 ay içinde, toplantıya katılmayan malikler ise öğrenme tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkesinde kararın iptali davası açabilir. Dava sürecinde mahkemeler çoğunlukla ihtiyati tedbir kararı vererek inşaatın ilerlemesini durdurur ve komşuların mağduriyet yaşamaması adına dava sonuna kadar mevcut yapının kullanımını kısıtlayabilir. Yargılama giderleri, bilirkişi ücretleri ve vekalet ücreti de haksız çıkan tarafa yüklenir. İzinsiz eklenti sebebiyle uğranılan zararlar için ecrimisil talepleri gündeme gelebilir. Yapıyı sökmek zorunda kalmak maliyet doğurur.

Projeyi değiştirmeden inşaata başlamayın

Belediyeden izin alırken kat malikleri kararının onaylı örneği başvuru dosyasına eklenmelidir. Kat malikleri rıza gösterse bile belediyenin imar planına aykırı bir yapının meşru kılınması mümkün değildir. Bina ortak alanına izinsiz müdahale edildiğinde belediye ekipleri Yapı Tatil Tutanağı düzenler. Masraf size yüklenir. Yıkım emri çıkar. Projesiz iş yaparsanız işiniz zorlaşır. Sonradan izin almaya çalışmak süreci kilitler. Ortak alana dair adımları atmadan önce binanın onaylı projesini tapu müdürlüğünden inceleyin.

Sık sorulan sorular

Sundurma yaptırmak için tüm komşuların onayı şart mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 uyarınca bütün kat maliklerinin oy birliği değil, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı kararı yeterli kabul edilse de ortak alana doğrudan müdahale eden durumlarda hassas davranılmalıdır. Bağımsız bölümün kullanımını tamamen engelleyen hallerde hakim kararıyla müdahale önlenebilir.

Belediyeden ruhsat alırsam komşular dava açabilir mi?

Evet, açabilir. Belediyenin verdiği imar izni idari bir işlemdir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan özel hukuk mülkiyet haklarını bertaraf etmez. Komşular sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme davası açarak ruhsatlı sundurmanın sökülmesini talep edebilir.

İzinsiz yapılan sundurma kaç yıl sonra yasal hale gelir?

Ortak alana vaki tecavüz ve haksız el atma durumlarında zaman aşımı işlemez. Komşular sundurma yapıldıktan yıllar sonra bile sulh hukuk mahkemesine başvurarak müdahalenin men'i ve eski hale getirme davası açma hakkına sahiptir.

Yasal Uyarı: Bu içerikteki açıklamalar genel bilgi verme amaçlıdır ve hukuki görüş teşkil etmez. Herhangi bir hukuki adım atmadan veya karar vermeden önce, somut olayın özelliklerine göre alanında uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması önemle tavsiye edilir.